La vivienda no se arregla con un funcionario por escalera
La vivienda no se arregla con un funcionario por escalera
En febrero de 2021, José Luis Ábalos dejó una de esas frases que sobreviven a quien las pronuncia porque condensan un régimen entero de pensamiento: la vivienda, dijo, “es un derecho, pero también un bien de mercado que genera actividad económica”.
La frase indignó a media izquierda porque sonaba a rendición. Pero, vista con frialdad, era algo más incómodo: una confesión. No del ministro, sino del país. España lleva décadas intentando sostener una contradicción imposible: que la vivienda sea a la vez derecho básico, activo de inversión, hucha familiar, plan de pensiones informal y motor económico.
El problema es que esa arquitectura se ha roto por el lado más débil. Para una parte creciente de la población, la vivienda ya no es ni patrimonio ni seguridad: es una habitación cara, un alquiler que absorbe medio sueldo o la certeza de que, aunque trabajes, la vida adulta seguirá aplazada.
Y lo más grave es que el debate público muchas veces se queda corto. Se discute si topar precios o no toparlos, si el casero es bueno o malo, si hay que construir más o movilizar vivienda vacía. Todo eso importa. Pero no basta.
Porque el problema de la vivienda en España no es solo que el alquiler suba. Es que el país concentra trabajo, salarios altos, expectativas y servicios en unas pocas grandes áreas urbanas, mientras mantiene millones de viviendas en lugares donde ya no hay suficiente proyecto económico para sostener una vida digna.
1) El meme de Ábalos era, en realidad, el programa económico
“La vivienda es un derecho, pero también un bien de mercado.” La frase parece absurda porque lo es. Si algo es un derecho básico, no puede quedar enteramente subordinado a la rentabilidad privada. Pero en España esa contradicción no es una anomalía: es el centro del modelo.
Durante décadas, comprar vivienda fue la gran promesa de estabilidad. El piso no era solo un techo. Era ahorro, prestigio, jubilación, herencia y seguro contra un Estado del bienestar más débil de lo que muchas familias necesitaban. La famosa recomendación de “alquilar es tirar el dinero” no era una manía de padres pesados: era la ideología material de un país.
El resultado es que tocar de verdad la vivienda significa tocar el corazón patrimonial de millones de hogares. No solo a fondos, inmobiliarias o grandes rentistas. También a jubilados con un piso heredado, familias con segunda residencia, matrimonios que compraron barato hace veinte años y hogares que perciben que bajar el valor del ladrillo es bajar su seguridad vital.
Eso explica mucho del comportamiento del PSOE. No porque exista una nota interna que diga “no regulemos, que los boomers se van al PP”, sino porque cualquier gobierno sabe que intervenir agresivamente el mercado residencial no afecta solo a una minoría de millonarios. Afecta a un bloque social ancho, envejecido y electoralmente decisivo.
2) “Boomers con pisos” no es un insulto: es una estructura patrimonial
Conviene afinar: “boomer” no es una categoría estadística exacta, y no toda persona mayor propietaria es rentista ni responsable directa de la crisis. Pero como atajo político la expresión señala algo real: la propiedad inmobiliaria y, sobre todo, la multipropiedad, están fuertemente concentradas en generaciones de más edad.
La Encuesta Financiera de las Familias de 2024 del Banco de España muestra que el 70,6% de los hogares posee su vivienda principal. Pero la brecha aparece con más claridad en las “otras propiedades inmobiliarias”. El 45,3% de los hogares posee activos inmobiliarios distintos de su residencia principal; el 33,7% tiene directamente otra vivienda.
Y la edad importa muchísimo. Entre los hogares cuyo cabeza de familia tiene menos de 35 años, solo el 13,8% dispone de otras propiedades inmobiliarias. Entre 55 y 64 años, la cifra sube al 54,8%. Entre 65 y 74, alcanza el 57,6%.
| Edad del cabeza de familia | Hogares con otras propiedades inmobiliarias | Lectura política |
|---|---|---|
| Menor de 35 años | 13,8% | Acceso patrimonial muy limitado. |
| 35-44 años | 31,5% | Generación ya muy partida entre herencia y exclusión. |
| 45-54 años | 43,7% | Mayor consolidación de patrimonio inmobiliario. |
| 55-64 años | 54,8% | La multipropiedad se vuelve habitual. |
| 65-74 años | 57,6% | Máxima concentración en cohortes mayores. |
| Más de 74 años | 53,3% | Persistencia del patrimonio acumulado. |
Esto no prueba que cada propietario mayor especule. Pero sí prueba algo más importante: la vivienda en España no es un mercado lateral. Es una estructura de riqueza intergeneracional. Y esa estructura condiciona cualquier política pública.
3) La España de un solo piso se está rompiendo
Durante décadas, el retrato dominante fue el de una mayoría de familias con una única vivienda en propiedad: el piso donde viven. Esa era la base sociológica de la clase media española. Ese centro se está estrechando.
Un informe de Consumo y CSIC sobre concentración inmobiliaria muestra que, entre 2008 y 2022, los hogares sin ningún inmueble pasaron del 15% al 22,1%. Los hogares con dos o más propiedades crecieron del 26,8% al 37,1%. Y los hogares con una sola propiedad cayeron del 58,3% al 40,9%.
| Tipo de hogar | 2008 | 2022 | Qué significa |
|---|---|---|---|
| Sin ningún inmueble | 15,0% | 22,1% | Crece la exclusión patrimonial. |
| Con una propiedad | 58,3% | 40,9% | Se encoge el viejo centro propietario. |
| Con dos o más propiedades | 26,8% | 37,1% | Aumenta la acumulación inmobiliaria. |
La foto es clara: crecen los extremos. Más gente sin nada. Más gente con varias propiedades. Menos hogares con “su casa y punto”. La crisis de vivienda no es solo una crisis de precios: es una crisis de distribución del patrimonio.
El mismo informe señala que, entre quienes poseen inmuebles urbanos, los multipropietarios ya son mayoría: el 51,7% tiene dos o más bienes, frente al 46,1% de 2008. El viejo imaginario del país de pequeños propietarios sigue vivo en el discurso, pero se parece cada vez menos a la estructura real.
4) El alquiler ya no cabe en el cuento del casero con un pisito
Cuando se propone cualquier intervención sobre el alquiler, aparece enseguida la figura del pequeño casero indefenso: la jubilada que alquila el piso de sus padres, la familia que saca un extra para complementar ingresos, el propietario que “no es BlackRock”. Esa figura existe. Pero no explica ya el conjunto del mercado.
Según otro informe de Consumo y CSIC, basado en datos de la Agencia Tributaria, el 52,8% de las viviendas alquiladas por particulares pertenece a caseros con dos o más viviendas en alquiler. Si se incorporan empresas, fondos y vivienda pública, alrededor del 61% del mercado del alquiler queda en manos de multiarrendadores particulares y personas jurídicas. El pequeño casero con una sola vivienda alquilada controla aproximadamente el 39%.
| Actor | Peso aproximado | Lectura |
|---|---|---|
| Particulares con una sola vivienda alquilada | 39% del mercado total | Importantes, pero no dominantes. |
| Multiarrendadores particulares | 52,8% del alquiler entre particulares | Más de la mitad del alquiler privado individual. |
| Multiarrendadores + personas jurídicas | 61% del mercado total | La concentración es estructural. |
Esto no significa que regular alquileres sea fácil ni que toda la presión venga de ahí. Significa que el discurso del “casero pequeño” se usa muchas veces como escudo sentimental para evitar hablar de concentración. Y ahí sí hay un problema político serio.
5) Pero la solución no es poner un funcionario en cada escalera
Aquí conviene frenar el automatismo. Reconocer que existe multipropiedad, concentración y rentismo no obliga a concluir que la salida sea fiscalizar vivienda por vivienda con un ejército administrativo imposible. Una política pública seria no puede descansar en la fantasía de que el Estado se convierta en portero de cada comunidad de vecinos.
La Ley de Vivienda ya permite declarar zonas de mercado residencial tensionado, exige memorias justificativas, prevé información específica de grandes tenedores y establece límites concretos en determinados supuestos. Es decir, herramientas de intervención ya existen.
Pero incluso una regulación más ambiciosa tiene límites claros. Puedes obligar a registrar contratos, cruzar datos fiscales, vigilar el alquiler temporal encubierto, penalizar ciertas acumulaciones, intervenir grandes carteras o frenar subidas abusivas en zonas tensionadas. Todo eso puede ser útil.
Lo que no puedes hacer es resolver el desequilibrio territorial de España únicamente mediante control de precios. Porque si cada año empujas a más gente hacia los mismos cinco o seis polos urbanos, la presión residencial reaparece una y otra vez.
6) La trampa española: casas vacías donde no hay futuro, déficit donde se concentra todo
El debate sobre vivienda vacía suele presentarse como un duelo de consignas. Unos dicen: “No faltan casas, sobran viviendas cerradas”. Otros responden: “Eso no sirve porque están donde nadie quiere vivir”. Las dos frases captan una parte del problema, pero ambas se quedan cortas.
El INE contabilizó 3.837.328 viviendas vacías en España en 2021, a partir del consumo eléctrico. Pero su distribución es profundamente desigual. Los municipios de menos de 10.000 habitantes, donde residía el 20,3% de la población, concentraban el 45% del parque de viviendas vacías. Las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde vivía el 23,8% de la población, acumulaban solo el 10,5% de esas viviendas.
Mientras tanto, el Banco de España estima que entre 2022 y 2024 se acumuló un diferencial de entre 400.000 y 450.000 viviendas entre la creación neta de hogares y las viviendas terminadas. Más de la mitad de ese desajuste se concentró en cinco provincias: Madrid, Barcelona, València, Alicante y Málaga.
| Dato | Cifra | Qué revela |
|---|---|---|
| Viviendas vacías en España | 3.837.328 | Existe un gran parque residencial infrautilizado. |
| Vivienda vacía en municipios < 10.000 habitantes | 45% del total | La vacancia se concentra fuera de las grandes urbes. |
| Vivienda vacía en ciudades > 250.000 habitantes | 10,5% del total | Donde aprieta la demanda, la vivienda vacía pesa menos. |
| Diferencial hogares-viviendas terminadas 2022-2024 | 400.000-450.000 | Hay déficit de oferta efectiva en zonas de presión. |
| Provincias que concentran más del 50% del desajuste | Madrid, Barcelona, València, Alicante y Málaga | La crisis se territorializa en pocos polos. |
Este es el nudo: España tiene vivienda vacía, pero no necesariamente allí donde el mercado laboral y las expectativas de vida empujan a vivir. Y tiene presión insoportable allí donde el Estado, las empresas, el turismo, las universidades, los servicios de alto valor y la economía de oficinas concentran cada vez más actividad.
7) “Vente a Madrid”: la política territorial que nadie reconoce como tal
España no ha aprobado oficialmente una ley que diga “el futuro se concentra en las grandes capitales”. No hacía falta. Lo ha hecho de facto mediante décadas de centralización de oportunidades, abandono de ciudades industriales medianas, precarización de economías locales y una política económica que celebra el crecimiento agregado aunque descomponga el territorio.
El Banco de España lleva años documentando esa dinámica. Entre 2001 y 2018, el 90% de las pérdidas de población por migraciones interiores de las ciudades españolas se explica por flujos de personas de 18 a 39 años que se trasladan a ciudades de mayor tamaño. Además, tres de cada cuatro migraciones desde ciudades pequeñas hacia grandes urbes entre 2005 y 2018 supusieron una mejora laboral: acceso al empleo, mejor cualificación o mejor salario.
No es que la juventud “quiera vivir en Madrid” por capricho. Es que el país lleva décadas diciéndole que allí están las oportunidades.
El mismo análisis del Banco de España apunta a una concentración creciente del empleo cualificado en unas pocas grandes urbes, lo que aumenta la disparidad de rentas entre ciudades y dentro de las propias ciudades.
8) No es solo un problema de Madrid: es el modelo de conurbación
Reducir este análisis a “Madrid contra el resto” sería pobre. Barcelona, València, Málaga, Palma, Alicante y otras áreas viven procesos similares, cada una con su mezcla de empleo, turismo, inversión, alquiler temporal, expulsión de residentes y presión sobre barrios populares.
El problema no es una ciudad concreta. Es un modelo de país que acepta como natural que vivir signifique entrar en una conurbación cada vez más extensa, más cara y más desigual. Si el barrio obrero queda al otro lado de la metrópoli, se ponen más trenes. Si el centro se turistifica, se normaliza. Si los trabajadores de servicios viven cada vez más lejos, se habla de movilidad. Si la habitación sube a 400 euros, se llama “mercado”.
Pero esa no es una política de vivienda. Es una política de adaptación al desastre.
9) La ciudad media es la gran ausente
Frente a esa lógica, la pregunta importante debería ser otra: ¿por qué una persona no puede construir una vida laboral, cultural y afectiva digna en una ciudad media con vivienda disponible, tejido urbano ya existente y capacidad para absorber población sin destruirla?
Torrelavega, Linares, Ferrol, Ponferrada, Avilés, Alcoy, Puertollano o tantas otras ciudades atravesadas por procesos de desindustrialización, terciarización pobre o pérdida de centralidad regional no son un decorado de nostalgia. Son una pieza de la solución nacional.
No se trata de repartir funcionarios como quien reparte estampitas ni de convertir cada municipio en una capital artificial. Se trata de reequilibrar el país: empleo de calidad, formación profesional conectada con actividad real, servicios públicos, cultura, transporte razonable, suelo productivo, vivienda rehabilitada y una política industrial que no use el territorio solo como solar barato.
10) Reindustrializar no es resucitar 1978
Aquí también hay que evitar la melancolía fácil. Cuando se habla de recuperar industria, mucha gente imagina la fábrica gigantesca de mil trabajadores que ordenaba la economía local, sostenía asociaciones, comercio, bares, sindicatos y una cierta cultura obrera de ciudad. Ese mundo no vuelve sin más.
La industria contemporánea es más automatizada, más intensiva en capital, más dependiente de cadenas tecnológicas y, muchas veces, genera menos empleo directo que la vieja planta fordista. Una instalación que antaño necesitaba cientos o miles de trabajadores puede hoy producir mucho más con plantillas menores.
Pero de ahí no se deduce que la industria ya no importe. Se deduce que una política industrial seria no puede medirse solo en número de naves inauguradas. Debe medirse en capacidad de fijar actividad, generar proveedores, mejorar salarios, formar perfiles técnicos, crear empleo indirecto y dar estabilidad a ciudades que de otro modo quedan atrapadas entre el turismo, la logística precaria y el envejecimiento.
Una fábrica con cien trabajadores no sustituye automáticamente a la de mil que cerró. Pero puede ser parte de un ecosistema territorial si va acompañada de centros de formación, proveedores, mantenimiento, investigación aplicada, energía, vivienda accesible y servicios. Sin eso, “reindustrializar” corre el riesgo de convertirse en poner proyectos capital-intensivos en suelo barato sin reconstruir comunidad.
11) El alquiler no puede ser el único campo de batalla
Por eso una política de vivienda que se tome en serio el problema debería tener dos niveles al mismo tiempo.
El primero es defensivo: actuar donde la presión ya es insoportable. Frenar abusos, intervenir en zonas tensionadas, limitar la acumulación rentista, controlar el alquiler temporal que funciona como residencial encubierto, ampliar parque público y evitar que la vivienda se convierta en una máquina de extracción de renta.
El segundo es estructural: evitar que la demanda se siga concentrando sin límite en los mismos territorios. Eso exige política laboral, política industrial, política de ciudades medias y una reflexión de país que no mida el éxito únicamente en cuánto crece Madrid o en cuántos turistas absorbe la costa.
| Medida | Qué resuelve | Qué no resuelve por sí sola |
|---|---|---|
| Topes y contención en zonas tensionadas | Reduce presión inmediata en ciertos contratos. | No redistribuye empleo ni actividad territorial. |
| Frenar la multipropiedad rentista | Ataca concentración patrimonial y extracción de renta. | No crea automáticamente trabajo en ciudades medias. |
| Parque público de alquiler | Ofrece alternativa estable fuera del mercado privado. | Requiere años, suelo y gestión sostenida. |
| Movilizar vivienda vacía | Puede ampliar oferta útil en algunos lugares. | No sirve igual donde no hay empleo ni demanda suficiente. |
| Política industrial y de ciudades medias | Reduce presión migratoria hacia grandes urbes. | No baja mañana un alquiler ya disparado. |
12) ¿Qué significa regular de verdad la acumulación?
Decir que no basta con poner topes no equivale a aceptar la acumulación sin límites. Si la vivienda cumple una función social, no tiene sentido que el sistema trate igual a quien posee su casa y a quien encadena cinco, diez o veinte activos inmobiliarios como estrategia de renta.
La discusión razonable no debería ser “propiedad privada sí o no”, sino qué nivel de acumulación empieza a dañar el acceso colectivo a la vivienda. Ahí caben herramientas fiscales, obligaciones de información, restricciones en zonas especialmente tensionadas, recargos a determinadas viviendas ociosas, desincentivos a la compra puramente especulativa y una definición más útil de gran tenedor.
No porque eso resuelva todo. No lo hace. Sino porque un país que llama “derecho” a la vivienda no puede mirar hacia otro lado mientras la estructura patrimonial se polariza entre hogares sin nada y hogares con varias propiedades.
13) El PSOE y la gestión de la contradicción
El PSOE no es el único responsable de este modelo, pero sí es el partido que mejor representa su administración cotidiana. Habla de derecho a la vivienda, pero evita romper con la vivienda como activo. Señala a los fondos, pero rara vez formula el problema de los propietarios múltiples de clase media-alta o envejecida. Defiende la regulación en abstracto, pero cuida no presentar una impugnación total del pacto inmobiliario español.
La hipótesis es sencilla: sabe que intervenir a fondo el mercado residencial no solo activa a las patronales. También desordena la relación con una parte de la sociedad que ha construido su seguridad sobre la valorización de la vivienda.
Por eso el socialismo institucional tiende a preferir incentivos, bonos, avales, ayudas y grandes anuncios de futuro antes que entrar de lleno en la contradicción material. Porque entrar ahí implicaría decir algo que nadie quiere decir en voz alta: que no toda rentabilidad inmobiliaria es compatible con el derecho a vivir.
14) La gran trampa: construir más sin preguntarse dónde y para quién
También se queda corto el discurso de “la solución es construir”. Construir puede ser necesario, especialmente en zonas con déficit real y demanda sostenida. Pero construir sin pensar el territorio puede reforzar exactamente el modelo que nos ha traído hasta aquí.
Más vivienda en las grandes áreas tensionadas puede contener parte de la presión, sí. Pero si al mismo tiempo sigues vaciando ciudades medias, expulsando empleo cualificado hacia las capitales y convirtiendo el resto del país en parque turístico, almacén logístico o paisaje subvencionado, el problema reaparece.
El objetivo no debería ser que Madrid pueda absorber indefinidamente más población gracias a más metro, más cercanías, más promociones y alquileres ligeramente menos salvajes. El objetivo debería ser que millones de personas no estén obligadas a escoger entre una habitación en la gran ciudad o una vida laboral degradada en su lugar de origen.
15) La vivienda como síntoma de algo mayor
La habitación cara en una ciudad media, el alquiler imposible en la capital, el piso vacío en un municipio sin jóvenes, la segunda vivienda heredada que se convierte en renta, la fábrica que hoy emplea cien personas donde antes había mil, el graduado que se va porque “aquí no hay nada”: todo forma parte del mismo mapa.
No son problemas aislados. Son piezas de un país que dejó de organizarse para que la gente viviera mejor y empezó a organizarse para que ciertos flujos económicos siguieran funcionando: el inmobiliario, el turístico, el financiero y el de servicios concentrados.
La vivienda explota porque es el lugar donde todas esas contradicciones aterrizan en la vida cotidiana. La nómina puede ser abstracta. El PIB puede crecer. El paro puede bajar. Pero cuando una habitación cuesta 400 euros en una ciudad donde hace nada eso parecía una barbaridad, el modelo se vuelve tangible.
16) La lectura de La Guardilla
La crisis de la vivienda no se resuelve con una sola receta porque no nace de una sola causa. Hay especulación. Hay multipropiedad. Hay turismo. Hay falta de parque público. Hay escasez de oferta útil en zonas concretas. Hay salarios insuficientes. Hay una estructura fiscal y cultural que protege el ladrillo. Y hay, sobre todo, un modelo territorial que comprime el futuro en demasiados pocos lugares.
Por eso necesitamos salir del falso duelo entre “regularlo todo” y “dejar hacer al mercado”. Regular hace falta donde la presión es abusiva. Frenar la acumulación hace falta donde la vivienda se ha convertido en cartera de activos. Construir hace falta donde hay demanda real. Rehabilitar hace falta donde el tejido urbano puede recuperarse.
Pero nada de eso bastará si España no se atreve a discutir su forma de país. Si no se plantea seriamente cómo poblar ciudades medias con trabajo digno. Si no conecta vivienda con industria, salarios, transporte, servicios y cultura. Si no deja de celebrar cada décima de crecimiento de las grandes capitales como si no tuviera costes sociales y territoriales.
17) Conclusión: no faltan solo casas, falta un país donde vivir
La vivienda es un derecho, sí. Pero en España también ha sido convertida en un activo, una herencia, una pensión suplementaria y un mecanismo de extracción. Esa contradicción no se arregla con frases bonitas ni con un índice de referencia.
Hay que hablar de propietarios múltiples. Hay que hablar de la concentración patrimonial en cohortes mayores. Hay que hablar de multiarrendadores. Hay que hablar de vivienda vacía, pero sin vender la fantasía de que cualquier casa cerrada resuelve la presión de una gran ciudad. Hay que hablar de construir, pero sin convertir la política urbana en una carrera infinita para alimentar conurbaciones.
Y, sobre todo, hay que hablar de trabajo. Porque una casa vacía en un lugar sin empleo digno no es automáticamente una solución. Y porque ninguna política de vivienda será suficiente si el país sigue enviando a sus jóvenes a competir por el mismo metro cuadrado en las mismas áreas cada vez más saturadas.
La pregunta no es solo cuánto cuesta alquilar. La pregunta es por qué vivir en demasiadas partes de España se ha convertido en renunciar a futuro.
Mientras esa pregunta no entre en el centro de la discusión, seguiremos debatiendo si el casero puede subir 50 euros más, mientras el modelo entero sigue intacto.
18) Resumen claro
| Pregunta | Respuesta |
|---|---|
| ¿Existe un problema estructural de multipropiedad? | Sí. Crecen los hogares con varias propiedades y se reduce el grupo de una sola vivienda. |
| ¿Está ligado a generaciones mayores? | Sí. Los hogares de 55 a 74 años concentran mucha más propiedad inmobiliaria adicional que los jóvenes. |
| ¿El alquiler está dominado por el pequeño casero? | No del todo. Más de la mitad del alquiler particular pertenece a multiarrendadores. |
| ¿Topar alquileres basta? | No. Puede frenar abusos en zonas tensionadas, pero no corrige el modelo territorial. |
| ¿Hay viviendas vacías? | Sí, más de 3,8 millones, pero se concentran mucho más en municipios pequeños y zonas de menor dinamismo. |
| ¿Dónde se concentra el déficit reciente? | Sobre todo en Madrid, Barcelona, València, Alicante y Málaga. |
| ¿Por qué la gente se va a grandes ciudades? | Porque allí se concentran mejoras laborales, salarios y empleo cualificado. |
| ¿Qué falta en el debate? | Política de ciudades medias, empleo digno, industria, servicios y redistribución territorial de oportunidades. |
· RTVE, declaraciones de José Luis Ábalos sobre vivienda y control de precios del alquiler: consultar pieza
· BOE, Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: consultar texto legal
· Banco de España, Encuesta Financiera de las Familias 2024: consultar PDF
· Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 + CSIC, “El problema de la concentración inmobiliaria en España”: consultar PDF
· Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 + CSIC, “Un mercado dominado por multiarrendadores”: consultar PDF
· INE, Censos de Población y Viviendas 2021. Resultados sobre hogares y viviendas: consultar PDF
· Banco de España, Informe Anual 2024: consultar PDF
· Banco de España, Informe Anual 2020, capítulo 4: “La distribución espacial de la población en España y sus implicaciones económicas”: consultar PDF
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